ब्राज़ील में प्रॉपर्टी टोकन।एक दावा, डीड नहीं।

ब्राज़ीलियाई प्रॉपर्टी टोकन आम तौर पर क्या होता है

“टोकन” शब्द बहुत अलग-अलग क़ानूनी चीज़ों को ढकता है। आप किसके मालिक हैं, यह दस्तावेज़ तय करते हैं, ब्लॉकचेन नहीं।

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   जारीकर्ता के ख़िलाफ़ दावा

   ज़्यादातर टोकन पैसा पाने का अधिकार देते हैं — किराये का हिस्सा, बिक्री मूल्य का हिस्सा या तय रिटर्न — उस कंपनी से जिसने उन्हें जारी किया। आप उस कंपनी के लेनदार हैं। अगर वह डूबती है, तो आप असुरक्षित लेनदार गिने जाते हैं, जब तक दस्तावेज़ आपको कोई गारंटी न दें।

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   प्रोजेक्ट कंपनी में हिस्सा

   कुछ टोकन किसी विशेष-उद्देश्य कंपनी (SPE, Sociedade de Propósito Específico) में कोटा या अधिकार दर्शाते हैं, जो प्रॉपर्टी या डेवलपमेंट की मालिक है। आप कंपनी के एक हिस्से के मालिक हैं; रजिस्ट्री में प्रॉपर्टी की मालिक कंपनी है।

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   टोकनाइज़्ड प्राप्य और CRI

   कुछ टोकन रियल एस्टेट प्राप्यों पर आधारित होते हैं — ख़रीदारों द्वारा डेवलपर को दी जाने वाली किस्तें, या रियल एस्टेट प्राप्य प्रमाणपत्र (CRI, Certificado de Recebíveis Imobiliários)। रिटर्न उन भुगतानकर्ताओं पर निर्भर है, इमारत की क़ीमत पर नहीं।

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   डीड नहीं

   ब्लॉकचेन पर टोकन ट्रांसफ़र करने से Cartório de Registro de Imóveis में मालिक नहीं बदलता। क़ानून में केवल रजिस्ट्री की एंट्री ही स्वामित्व है। जो टोकन इसके उलट वादा करता है, वह ऐसा वादा कर रहा है जिसे आज ब्राज़ीलियाई क़ानून समर्थन नहीं देता।

कौन क्या रेगुलेट करता है

ब्राज़ील में रियल एस्टेट टोकनाइज़ेशन पर कोई विशेष क़ानून नहीं है। इसमें कई मौजूदा नियम मिलते हैं।

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   CVM — जब टोकन एक निवेश हो

   सिक्योरिटीज़ रेगुलेटर आर्थिक सार देखता है (Orientation Opinion CVM 40/2022): अगर ख़रीदार किसी और की मेहनत से रिटर्न की उम्मीद में पैसा लगाते हैं, तो टोकन सिक्योरिटी है। तब सार्वजनिक ऑफ़र के लिए CVM का कोई रास्ता चाहिए — आम तौर पर इन्वेस्टमेंट क्राउडफ़ंडिंग।

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   CVM Resolution 88 — इन्वेस्टमेंट क्राउडफ़ंडिंग

   पंजीकृत प्लेटफ़ॉर्म को छोटी और मध्यम कंपनियों के लिए जनता से पैसा जुटाने देता है, प्रति जारीकर्ता और प्रति निवेशक सीमा के साथ। 2025 में एक प्रतिस्थापन सार्वजनिक परामर्श के लिए रखा गया (SDM 05/25), जिसमें प्रति कंपनी R$25 मिलियन की ऊँची सीमा प्रस्तावित है; यह CVM के 2026 एजेंडे पर है और अभी लागू नहीं है।

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   CVM DLT पायलट प्रोग्राम

   CVM के एक कार्य समूह ने सितंबर 2026 में डिस्ट्रिब्यूटेड लेजर पर टोकनाइज़्ड सिक्योरिटीज़ के लिए पायलट प्रोग्राम का मसौदा सौंपा। अक्टूबर 2026 के मध्य तक यह resolution के रूप में प्रकाशित नहीं हुआ था।

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   रजिस्ट्री — स्वामित्व

   रियल एस्टेट अधिकार आधिकारिक रजिस्ट्री प्रणाली में बनते और हस्तांतरित होते हैं। क्या पंजीकृत हो सकता है, यह रजिस्ट्री और उनकी निगरानी करने वाली अदालतें तय करती हैं, टोकन प्लेटफ़ॉर्म नहीं।

Drex कहाँ खड़ा है

Drex को टोकनाइज़्ड पैसे और एसेट के लिए सेंट्रल बैंक के प्लेटफ़ॉर्म के रूप में योजना बनाई गई थी, जिसमें प्रॉपर्टी ख़रीद भी टेस्ट केस थी। स्थिति 1 नवंबर 2026 तक।

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   पायलट चरण 2023–2025

   बैंकों और कंपनियों ने Banco Central do Brasil द्वारा चलाए गए परमिशन्ड ब्लॉकचेन पर टोकनाइज़्ड जमा, सरकारी बॉन्ड और एसेट सौदों का परीक्षण किया।

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   ब्लॉकचेन प्लेटफ़ॉर्म बंद

   टेस्ट प्लेटफ़ॉर्म नवंबर 2025 में बंद कर दिया गया। सेंट्रल बैंक अध्यक्ष Gabriel Galípolo ने कहा कि परखी गई तकनीक व्यवहार्य साबित नहीं हुई।

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   अगला चरण: बिना ब्लॉकचेन

   पहली डिलीवरी बैंकों और रजिस्ट्रियों के लिए एक केंद्रीकृत प्रणाली है, जो क्रेडिट कोलैटरल के रूप में इस्तेमाल एसेट पर लियन का मिलान करती है — कोई सार्वजनिक मुद्रा नहीं। इसकी योजना 2026 की दूसरी छमाही के लिए थी; कोई लॉन्च तारीख़ पक्की नहीं हुई है। ब्लॉकचेन और स्मार्ट कॉन्ट्रैक्ट बिना समय-सारिणी के बाद के चरणों में डाल दिए गए।

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   प्रॉपर्टी टोकन के लिए इसका मतलब

   आज ब्राज़ील में कोई प्रॉपर्टी टोकन Drex पर सेटल नहीं होता, और जनता के लिए कोई Drex वॉलेट नहीं है। अभी बिकने वाले टोकन ऊपर बताए नियमों के तहत प्राइवेट प्लेटफ़ॉर्म या पब्लिक ब्लॉकचेन पर चलते हैं।

ब्राज़ील में प्रॉपर्टी टोकन ख़रीदने से पहले सात जाँचें

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   मैं असल में किसका मालिक हूँ?

   जारीकर्ता के ख़िलाफ़ दावा, SPE में कोटा, या प्राप्य? टर्म शीट पढ़ें, मार्केटिंग पेज नहीं।

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   क्या ऑफ़र CVM के किसी रास्ते के तहत है?

   निवेश टोकन के लिए: क्या प्लेटफ़ॉर्म एक पंजीकृत क्राउडफ़ंडिंग प्लेटफ़ॉर्म है, और क्या ऑफ़र CVM में सूचीबद्ध है?

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   रजिस्ट्री में किसका नाम है?

   प्रॉपर्टी की matrícula (रजिस्ट्री में प्रॉपर्टी का रिकॉर्ड) माँगें और देखें कि पंजीकृत मालिक कौन है — SPE, डेवलपर, या कोई और।

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   कौन-सी गारंटी है?

   एक लियन (alienação fiduciária, फ़िड्यूशियरी हस्तांतरण) या अलग संपत्ति-कोष (patrimônio de afetação) किसी वादे से बेहतर सुरक्षा देता है।

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   मैं बाहर कैसे निकलूँ?

   क्या असली क़ीमतों और वॉल्यूम वाला सेकेंडरी मार्केट है, या केवल अंत में रिडेम्पशन? कई सूचीबद्ध प्रॉपर्टी टोकन अब ट्रेड नहीं होते।

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   रिटर्न कौन देता है?

   किराया, यूनिटों की बिक्री, या ख़रीदारों की किस्तें — और अगर वे देर से भुगतान करें तो क्या होता है?

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   इस पर टैक्स कैसे लगता है?

   टैक्स इस पर निर्भर है कि टोकन क़ानूनी रूप से क्या है (क्रिप्टो-एसेट, सिक्योरिटी, या क्रेडिट अधिकार)। हमारा ब्राज़ील टैक्स पेज देखें और किसी अकाउंटेंट से पूछें।