Token bất động sản ở Brazil.Một quyền đòi, không phải sổ đỏ.

Token bất động sản ở Brazil thường là gì

Từ “token” bao gồm những thứ rất khác nhau về mặt pháp lý. Bạn sở hữu gì là do hồ sơ pháp lý quyết định, không phải blockchain.

1. 1

   Quyền đòi đối với bên phát hành

   Phần lớn token cho quyền nhận tiền — một phần tiền thuê, giá bán hoặc lợi suất cố định — từ công ty phát hành. Bạn là chủ nợ của công ty đó. Nếu công ty phá sản, bạn là chủ nợ không có bảo đảm, trừ khi hồ sơ cho bạn một khoản bảo đảm.

2. 2

   Phần vốn trong công ty dự án

   Một số token đại diện cho phần vốn hoặc quyền trong một công ty mục đích đặc biệt (SPE) sở hữu bất động sản hoặc dự án. Bạn sở hữu một phần công ty; công ty là chủ sở hữu bất động sản trong sổ đăng ký.

3. 3

   Khoản phải thu token hóa và CRI

   Một số token được bảo đảm bằng các khoản phải thu bất động sản — tiền trả góp người mua trả cho chủ đầu tư, hoặc CRI (chứng chỉ khoản phải thu bất động sản). Lợi nhuận phụ thuộc vào những người trả tiền đó, không phụ thuộc vào giá tòa nhà.

4. 4

   Không phải sổ đỏ

   Chuyển token trên blockchain không làm thay đổi chủ sở hữu trong Cartório de Registro de Imóveis. Chỉ bản ghi trong sổ đăng ký mới là quyền sở hữu theo luật. Token nào hứa hẹn khác đi là đang hứa điều mà luật Brazil hiện nay không hỗ trợ.

Ai quản lý điều gì

Brazil chưa có luật riêng về token hóa bất động sản. Nhiều quy định hiện hành cùng áp dụng.

1. 1

   CVM — khi token là khoản đầu tư

   Cơ quan quản lý chứng khoán xem xét bản chất kinh tế (Ý kiến hướng dẫn CVM 40/2022): nếu người mua bỏ tiền với kỳ vọng lợi nhuận từ công sức của người khác, token là chứng khoán. Khi đó chào bán công khai cần đi theo một lộ trình của CVM — thường là gọi vốn cộng đồng đầu tư.

2. 2

   Nghị quyết CVM 88 — gọi vốn cộng đồng đầu tư

   Cho phép các nền tảng đã đăng ký huy động vốn từ công chúng cho doanh nghiệp vừa và nhỏ, có hạn mức cho mỗi bên phát hành và mỗi nhà đầu tư. Một quy định thay thế đã được lấy ý kiến công chúng năm 2025 (SDM 05/25), đề xuất nâng hạn mức lên 25 triệu R$ mỗi công ty; nó nằm trong chương trình năm 2026 của CVM và chưa có hiệu lực.

3. 3

   Chương trình thí điểm DLT của CVM

   Một nhóm công tác của CVM đã trình dự thảo chương trình thí điểm cho chứng khoán token hóa trên sổ cái phân tán vào tháng 9/2026. Tính đến giữa tháng 10/2026, nó chưa được ban hành thành nghị quyết.

4. 4

   Cơ quan đăng ký — quyền sở hữu

   Quyền đối với bất động sản được xác lập và chuyển nhượng trong hệ thống đăng ký chính thức. Các cơ quan đăng ký và tòa án giám sát họ quyết định điều gì được đăng ký, không phải các nền tảng token.

Drex đang ở đâu

Drex được lên kế hoạch là nền tảng của ngân hàng trung ương cho tiền và tài sản token hóa, trong đó mua bán bất động sản là một trường hợp thử nghiệm. Tình trạng tính đến ngày 1/11/2026.

1. 1

   Các giai đoạn thí điểm 2023–2025

   Ngân hàng và doanh nghiệp đã thử nghiệm tiền gửi token hóa, trái phiếu chính phủ và giao dịch tài sản trên một blockchain có cấp phép do Banco Central do Brasil vận hành.

2. 2

   Nền tảng blockchain bị đóng

   Nền tảng thử nghiệm bị tắt vào tháng 11/2025. Thống đốc ngân hàng trung ương Gabriel Galípolo cho biết công nghệ được thử nghiệm chưa chứng minh được tính khả thi.

3. 3

   Giai đoạn tiếp theo: không có blockchain

   Sản phẩm đầu tiên là một hệ thống tập trung để đối chiếu quyền cầm giữ trên tài sản dùng làm tài sản bảo đảm tín dụng, dành cho ngân hàng và cơ quan đăng ký — không phải đồng tiền cho công chúng. Dự kiến vào nửa cuối năm 2026; chưa có ngày ra mắt được xác nhận. Blockchain và hợp đồng thông minh được dời sang các giai đoạn sau, chưa có lịch trình.

4. 4

   Ý nghĩa đối với token bất động sản

   Hiện nay không có token bất động sản nào ở Brazil thanh toán trên Drex, và không có ví Drex cho công chúng. Các token đang được bán chạy trên nền tảng riêng hoặc blockchain công khai theo các quy định nêu trên.

Bảy điều cần kiểm tra trước khi mua token bất động sản ở Brazil

1. 1

   Chính xác tôi sở hữu gì?

   Quyền đòi đối với bên phát hành, phần vốn trong SPE hay khoản phải thu? Hãy đọc bản điều khoản, không phải trang quảng cáo.

2. 2

   Chào bán có theo lộ trình của CVM không?

   Với token đầu tư: nền tảng có phải là nền tảng gọi vốn cộng đồng đã đăng ký không, và đợt chào bán có được niêm yết với CVM không?

3. 3

   Ai đứng tên trong sổ đăng ký?

   Hãy yêu cầu matrícula (hồ sơ đăng ký của bất động sản) và kiểm tra ai là chủ sở hữu đã đăng ký — SPE, chủ đầu tư hay người khác.

4. 4

   Có bảo đảm gì?

   Quyền cầm giữ (alienação fiduciária, chuyển giao quyền sở hữu để bảo đảm) hoặc khối tài sản tách biệt (patrimônio de afetação) bảo vệ bạn tốt hơn một lời hứa.

5. 5

   Tôi thoát ra bằng cách nào?

   Có thị trường thứ cấp với giá và khối lượng thực không, hay chỉ được mua lại khi đáo hạn? Nhiều token bất động sản từng niêm yết nay không còn giao dịch.

6. 6

   Ai trả lợi nhuận?

   Tiền thuê, bán căn hộ hay tiền trả góp của người mua — và điều gì xảy ra nếu họ trả chậm?

7. 7

   Thuế thế nào?

   Thuế phụ thuộc vào bản chất pháp lý của token (tài sản mã hóa, chứng khoán hay quyền đòi nợ). Xem trang thuế Brazil của chúng tôi và hỏi kế toán.