巴西的房產代幣。是債權，不是產權。

巴西房產代幣通常是什麼

「代幣」一詞涵蓋法律上截然不同的東西。你擁有什麼，由法律文件決定，而不是由區塊鏈決定。

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   對發行方的債權

   多數代幣賦予你向發行公司收取款項的權利——租金分潤、售價分潤或固定報酬。你是該公司的債權人。公司一旦倒閉，除非文件給了你擔保，否則你只是無擔保債權人。

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   專案公司的持分

   有些代幣代表持有房產或開發案的特殊目的公司（SPE）的持分或權利。你擁有公司的一部分；登記上的房產所有人是公司。

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   代幣化應收帳款與 CRI

   有些代幣以不動產應收帳款為支撐——購屋者向建商支付的分期款，或不動產應收帳款憑證（CRI：Certificados de Recebíveis Imobiliários）。報酬取決於這些付款人，而不是房價。

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   不是權狀

   在區塊鏈上移轉代幣，並不會改變 Cartório de Registro de Imóveis 中登記的所有人。法律上只有登記紀錄才代表所有權。承諾相反結果的代幣，承諾的是現行巴西法律不支持的東西。

誰監管什麼

巴西沒有專門針對不動產代幣化的法律，多項現有規則在此交會。

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   CVM——當代幣是投資時

   證券主管機關看經濟實質（Orientation Opinion CVM 40/2022）：如果購買者出資是期待從他人的努力中獲得報酬，該代幣就是證券。此時公開發行需要走 CVM 途徑——通常是投資型群眾募資。

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   CVM Resolution 88——投資型群眾募資

   允許已註冊平台在發行方與投資人額度上限內，為中小企業向大眾募資。替代規則已於 2025 年公開徵詢意見（SDM 05/25），提議將每家公司上限提高到 2,500 萬雷亞爾（R$25 million）；已列入 CVM 2026 年議程，尚未生效。

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   CVM 分散式帳本試點計畫

   CVM 工作小組於 2026 年 9 月提交了分散式帳本代幣化證券試點計畫草案。截至 2026 年 10 月中旬，尚未以決議形式發布。

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   登記處——所有權

   不動產權利在官方登記體系中設定與移轉。能登記什麼，由登記處及監督它們的法院決定，而不是代幣平台。

Drex 進展如何

Drex 原規劃為央行的代幣化貨幣與資產平台，房產交易是測試情境之一。以下為截至 2026 年 11 月 1 日的狀態。

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   2023–2025 年試點階段

   銀行與企業在巴西央行（Banco Central do Brasil）營運的許可制區塊鏈上測試了代幣化存款、政府公債與資產交易。

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   區塊鏈平台已關閉

   測試平台於 2025 年 11 月關閉。央行總裁 Gabriel Galípolo 表示，所測試的技術未被證明可行。

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   下一階段：不用區塊鏈

   第一項交付成果是供銀行與登記處使用的集中式系統，用於核對作為授信擔保品之資產上的留置權——並非大眾貨幣。原定 2026 年下半年推出，上線日期尚未確認。區塊鏈與智慧合約被延至沒有時程的後續階段。

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   對房產代幣的意義

   目前巴西沒有任何房產代幣在 Drex 上結算，也沒有對大眾開放的 Drex 錢包。現在販售的代幣依上述規則運行於私有平台或公有鏈上。

購買巴西房產代幣前的七項查核

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   我到底擁有什麼？

   對發行方的債權、SPE 持分，還是應收帳款？請讀條款說明書，而不是行銷頁面。

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   發行是否走 CVM 途徑？

   對投資型代幣：平台是否為已註冊的群眾募資平台，發行是否在 CVM 登錄？

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   登記簿上是誰的名字？

   索取房產的 matrícula（不動產登記檔案），確認登記所有人是 SPE、建商還是其他人。

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   有什麼擔保？

   讓與擔保（alienação fiduciária）或獨立財產（patrimônio de afetação，按專案隔離的資產）比一句承諾更能保護你。

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   我要怎麼退場？

   有沒有價格與成交量真實的次級市場，還是只能到期贖回？許多上架過的房產代幣已不再交易。

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   報酬由誰支付？

   租金、單位銷售，還是購屋者的分期款？如果他們延遲付款會怎樣？

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   如何課稅？

   稅務取決於代幣在法律上是什麼（加密資產、證券或債權）。請參閱我們的巴西稅務頁面並諮詢會計師。