Токены недвижимости в Бразилии.Требование, а не право собственности.

Что обычно представляет собой бразильский токен недвижимости

Слово «токен» охватывает очень разные юридические конструкции. Чем вы владеете, определяют документы, а не блокчейн.

1. 1

   Требование к эмитенту

   Большинство токенов дают право получать деньги — долю аренды, цены продажи или фиксированный доход — от компании-эмитента. Вы кредитор этой компании. При её банкротстве вы необеспеченный кредитор, если документы не дают вам гарантии.

2. 2

   Доля в проектной компании

   Некоторые токены представляют доли или права в компании специального назначения (SPE, Sociedade de Propósito Específico), которая владеет объектом или проектом. Вы владеете частью компании; компания владеет объектом по реестру.

3. 3

   Токенизированная дебиторка и CRI

   Некоторые токены обеспечены дебиторской задолженностью по недвижимости — платежами покупателей застройщику или сертификатами ипотечной дебиторской задолженности (CRI, Certificado de Recebíveis Imobiliários). Доход зависит от этих плательщиков, а не от цены здания.

4. 4

   Не право собственности

   Перевод токена в блокчейне не меняет владельца в Cartório de Registro de Imóveis. Юридически собственность — это только запись в реестре. Токен, обещающий иное, обещает то, что бразильское право сегодня не поддерживает.

Кто что регулирует

Специального закона о токенизации недвижимости в Бразилии нет. В ней пересекаются несколько действующих норм.

1. 1

   CVM — когда токен является инвестицией

   Регулятор рынка ценных бумаг смотрит на экономическую суть (Разъяснение CVM 40/2022): если покупатели вкладывают деньги, ожидая дохода от усилий других, токен — ценная бумага. Публичные предложения тогда требуют пути через CVM — обычно инвестиционный краудфандинг.

2. 2

   Резолюция CVM 88 — инвестиционный краудфандинг

   Позволяет зарегистрированным платформам привлекать средства населения для малых и средних компаний с лимитами на эмитента и на инвестора. Замена вынесена на публичные консультации в 2025 году (SDM 05/25) с предложением поднять лимит до R$25 млн на компанию; она в повестке CVM на 2026 год и пока не вступила в силу.

3. 3

   Пилотная программа CVM по DLT

   Рабочая группа CVM в сентябре 2026 года представила проект пилотной программы для токенизированных ценных бумаг на распределённых реестрах. На середину октября 2026 года он не был опубликован как резолюция.

4. 4

   Реестры — право собственности

   Права на недвижимость возникают и передаются в официальной системе реестров. Что можно зарегистрировать, решают реестры и надзирающие за ними суды, а не токен-платформы.

На каком этапе Drex

Drex задумывался как платформа центрального банка для токенизированных денег и активов, и покупка недвижимости была среди тестовых сценариев. Состояние на 1 ноября 2026 года.

1. 1

   Пилотные этапы 2023–2025

   Банки и компании тестировали токенизированные депозиты, государственные облигации и сделки с активами в разрешительном блокчейне Banco Central do Brasil.

2. 2

   Блокчейн-платформа закрыта

   Тестовая платформа отключена в ноябре 2025 года. Президент центрального банка Габриэл Галиполо (Gabriel Galípolo) заявил, что протестированная технология не доказала свою жизнеспособность.

3. 3

   Следующий этап: без блокчейна

   Первый результат — централизованная система сверки обременений на активы, используемые как залог по кредитам, для банков и реестров, а не публичная валюта. Она планировалась на второе полугодие 2026 года; дата запуска не подтверждена. Блокчейн и смарт-контракты перенесены на более поздние этапы без графика.

4. 4

   Что это значит для токенов недвижимости

   Сегодня ни один токен недвижимости в Бразилии не проводит расчёты через Drex, и публичного кошелька Drex нет. Продаваемые сейчас токены работают на частных платформах или публичных блокчейнах по описанным выше правилам.

Семь проверок перед покупкой токена недвижимости в Бразилии

1. 1

   Чем именно я владею?

   Требованием к эмитенту, долей в SPE или дебиторской задолженностью? Читайте term sheet, а не рекламную страницу.

2. 2

   Идёт ли предложение по пути CVM?

   Для инвестиционных токенов: зарегистрирована ли платформа как краудфандинговая и учтено ли предложение в CVM?

3. 3

   На чьё имя запись в реестре?

   Запросите matrícula (выписку из реестра по объекту) и проверьте, кто зарегистрированный владелец — SPE, застройщик или кто-то другой.

4. 4

   Какая есть гарантия?

   Залог (alienação fiduciária) или обособленное имущество (patrimônio de afetação) защищают лучше, чем обещание.

5. 5

   Как мне выйти?

   Есть ли вторичный рынок с реальными ценами и объёмом или только погашение в конце? Многие размещённые токены недвижимости больше не торгуются.

6. 6

   Кто выплачивает доход?

   Аренда, продажа квартир или платежи покупателей — и что будет, если они платят с опозданием?

7. 7

   Как это облагается налогом?

   Налог зависит от юридической природы токена (криптоактив, ценная бумага или право требования). Смотрите нашу страницу о налогах в Бразилии и спросите бухгалтера.