Token properti di Brasil.Sebuah klaim, bukan sertifikat.

Apa biasanya token properti Brasil

Kata “token” mencakup hal-hal yang sangat berbeda secara hukum. Apa yang Anda miliki ditentukan oleh dokumen, bukan oleh blockchain.

1. 1

   Klaim terhadap penerbit

   Sebagian besar token memberi hak menerima uang — bagian dari sewa, harga jual, atau imbal hasil tetap — dari perusahaan penerbit. Anda adalah kreditur perusahaan itu. Jika perusahaan gagal, Anda berstatus kreditur tanpa jaminan, kecuali dokumennya memberi Anda jaminan.

2. 2

   Saham di perusahaan proyek

   Sebagian token mewakili kuota atau hak di perusahaan bertujuan khusus (SPE) yang memiliki properti atau proyeknya. Anda memiliki sebagian perusahaan; perusahaanlah pemilik properti di catatan pendaftaran.

3. 3

   Piutang yang ditokenisasi dan CRI

   Sebagian token didukung piutang properti — cicilan yang dibayar pembeli kepada pengembang, atau CRI (sertifikat piutang properti). Imbal hasilnya bergantung pada para pembayar itu, bukan pada harga gedung.

4. 4

   Bukan sertifikat

   Memindahkan token di blockchain tidak mengubah pemilik di Cartório de Registro de Imóveis. Hanya catatan pendaftaran yang merupakan kepemilikan menurut hukum. Token yang menjanjikan sebaliknya menjanjikan sesuatu yang saat ini tidak didukung hukum Brasil.

Siapa mengatur apa

Brasil tidak memiliki undang-undang khusus tentang tokenisasi properti. Beberapa aturan yang ada bertemu di sini.

1. 1

   CVM — jika token adalah investasi

   Regulator efek melihat substansi ekonomi (Pendapat Orientasi CVM 40/2022): jika pembeli menanamkan uang dengan harapan imbal hasil dari upaya pihak lain, token itu efek. Penawaran publik kemudian membutuhkan jalur CVM — biasanya urun dana investasi.

2. 2

   Resolusi CVM 88 — urun dana investasi

   Memungkinkan platform terdaftar menghimpun dana dari publik untuk usaha kecil dan menengah, dengan batas per penerbit dan per investor. Aturan penggantinya dikonsultasikan ke publik pada 2025 (SDM 05/25), dengan usulan batas lebih tinggi R$25 juta per perusahaan; aturan ini ada dalam agenda CVM 2026 dan belum berlaku.

3. 3

   Program percontohan DLT CVM

   Kelompok kerja CVM menyerahkan rancangan program percontohan untuk efek yang ditokenisasi di buku besar terdistribusi pada September 2026. Hingga pertengahan Oktober 2026, rancangan itu belum diterbitkan sebagai resolusi.

4. 4

   Kantor pendaftaran — kepemilikan

   Hak atas properti diciptakan dan dialihkan dalam sistem pendaftaran resmi. Kantor pendaftaran dan pengadilan yang mengawasinya yang menentukan apa yang bisa didaftarkan, bukan platform token.

Posisi Drex

Drex direncanakan sebagai platform bank sentral untuk uang dan aset yang ditokenisasi, dengan pembelian properti sebagai salah satu kasus uji. Status per 1 November 2026.

1. 1

   Fase percontohan 2023–2025

   Bank dan perusahaan menguji simpanan yang ditokenisasi, obligasi pemerintah, dan transaksi aset di blockchain berizin yang dijalankan Banco Central do Brasil.

2. 2

   Platform blockchain ditutup

   Platform uji dimatikan pada November 2025. Gubernur bank sentral Gabriel Galípolo mengatakan teknologi yang diuji belum terbukti layak.

3. 3

   Fase berikutnya: tanpa blockchain

   Hasil pertama adalah sistem terpusat untuk merekonsiliasi hak tanggungan atas aset yang dipakai sebagai jaminan kredit, untuk bank dan kantor pendaftaran — bukan mata uang publik. Direncanakan untuk semester kedua 2026; belum ada tanggal peluncuran yang dikonfirmasi. Blockchain dan kontrak pintar dipindahkan ke fase berikutnya tanpa jadwal.

4. 4

   Artinya bagi token properti

   Saat ini tidak ada token properti di Brasil yang diselesaikan di Drex, dan tidak ada dompet Drex untuk publik. Token yang dijual sekarang berjalan di platform privat atau blockchain publik berdasarkan aturan di atas.

Tujuh hal yang perlu dicek sebelum membeli token properti di Brasil

1. 1

   Apa tepatnya yang saya miliki?

   Klaim terhadap penerbit, kuota di SPE, atau piutang? Baca lembar ketentuannya, bukan halaman pemasaran.

2. 2

   Apakah penawaran melalui jalur CVM?

   Untuk token investasi: apakah platformnya platform urun dana terdaftar, dan apakah penawarannya tercatat di CVM?

3. 3

   Atas nama siapa di catatan pendaftaran?

   Minta matrícula (catatan pendaftaran properti) dan periksa siapa pemilik terdaftarnya — SPE, pengembang, atau pihak lain.

4. 4

   Jaminan apa yang ada?

   Hak tanggungan (alienação fiduciária, jaminan fidusia) atau harta terpisah (patrimônio de afetação) melindungi Anda lebih baik daripada janji.

5. 5

   Bagaimana cara keluar?

   Apakah ada pasar sekunder dengan harga dan volume nyata, atau hanya pelunasan di akhir? Banyak token properti yang pernah tercatat kini tidak lagi diperdagangkan.

6. 6

   Siapa yang membayar imbal hasil?

   Sewa, penjualan unit, atau cicilan pembeli — dan apa yang terjadi jika mereka terlambat membayar?

7. 7

   Bagaimana pajaknya?

   Pajaknya bergantung pada status hukum token (aset kripto, efek, atau hak tagih). Lihat halaman pajak Brasil kami dan tanyakan kepada akuntan.