ブラジルの不動産トークン。権利証ではなく、請求権。

ブラジルの不動産トークンとは通常何か

「トークン」という言葉は、法的にまったく異なるものを指します。何を所有するかを決めるのはブロックチェーンではなく、契約書類です。

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   発行体に対する請求権

   ほとんどのトークンは、発行した会社から賃料の一部、売却代金の一部、または固定リターンといった金銭を受け取る権利を与えます。あなたはその会社の債権者です。会社が破綻した場合、書類で保証が与えられていない限り、無担保債権者として扱われます。

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   プロジェクト会社の持分

   一部のトークンは、不動産や開発案件を保有する特別目的会社（SPE）の持分や権利を表します。あなたは会社の一部を所有し、登記上の不動産所有者はその会社です。

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   トークン化された債権とCRI

   一部のトークンは不動産債権、つまり購入者がデベロッパーに支払う分割払い金や、不動産債権証書（CRI：Certificados de Recebíveis Imobiliários）に裏付けられています。リターンは建物の価格ではなく、その支払者に左右されます。

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   権利証ではない

   ブロックチェーン上でトークンを移転しても、Cartório de Registro de Imóveis における所有者は変わりません。法律上の所有権は登記の記載だけです。それ以外を約束するトークンは、現在のブラジル法が認めていないことを約束しています。

誰が何を規制しているか

ブラジルには不動産トークン化に関する特別法はありません。既存の複数のルールがここで交差します。

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   CVM：トークンが投資である場合

   証券規制当局は経済的実質を重視します（Orientation Opinion CVM 40/2022）。購入者が他者の努力によるリターンを期待して資金を投じるなら、そのトークンは証券です。その場合、公募にはCVMの手続きが必要で、通常は投資型クラウドファンディングが使われます。

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   CVM Resolution 88：投資型クラウドファンディング

   登録されたプラットフォームが、発行体ごと・投資家ごとの上限のもとで、中小企業のために一般から資金を集めることを認めています。後継ルールが2025年に公開協議にかけられ（SDM 05/25）、1社あたりの上限を2,500万レアル（R$25 million）に引き上げる案が示されました。CVMの2026年の議題に入っていますが、まだ施行されていません。

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   CVMのDLTパイロットプログラム

   CVMの作業部会は2026年9月、分散型台帳上のトークン化証券に関するパイロットプログラムの草案を提出しました。2026年10月中旬時点で、決議としては公表されていません。

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   登記所：所有権

   不動産に関する権利は、公的な登記制度の中で設定・移転されます。何が登記できるかを決めるのは登記所とそれを監督する裁判所であり、トークンプラットフォームではありません。

Drexの現状

Drexは、トークン化されたお金と資産のための中央銀行のプラットフォームとして計画され、不動産購入もテストケースの一つでした。2026年11月1日時点の状況です。

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   パイロット段階 2023〜2025年

   銀行や企業が、ブラジル中央銀行（Banco Central do Brasil）が運営する許可型ブロックチェーン上で、トークン化預金、国債、資産取引をテストしました。

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   ブロックチェーン基盤の停止

   テスト基盤は2025年11月に停止されました。ガブリエル・ガリポロ（Gabriel Galípolo）中央銀行総裁は、テストした技術は実用性が証明されなかったと述べています。

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   次の段階：ブロックチェーンなし

   最初の成果物は、銀行と登記所向けに、信用担保として使われる資産の担保権を照合する中央集権型システムで、一般向けの通貨ではありません。2026年下半期に予定されていましたが、開始日は確定していません。ブロックチェーンとスマートコントラクトは、時期未定の後の段階に回されました。

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   不動産トークンにとっての意味

   現在、ブラジルでDrex上で決済される不動産トークンはなく、一般向けのDrexウォレットもありません。現在販売されているトークンは、上記のルールのもとで民間プラットフォームやパブリックブロックチェーン上で運用されています。

ブラジルの不動産トークンを買う前の7つのチェック

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   正確には何を所有するのか？

   発行体への請求権か、SPEの持分か、債権か？ 宣伝ページではなく、タームシートを読んでください。

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   募集はCVMの手続きに基づいているか？

   投資型トークンの場合：プラットフォームは登録されたクラウドファンディングプラットフォームか、募集はCVMに届け出られているか？

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   登記簿には誰の名義があるか？

   不動産の matrícula（登記簿番号・登記記録）を請求し、登記上の所有者がSPEか、デベロッパーか、それ以外の誰かを確認してください。

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   どんな保証があるか？

   担保権（alienação fiduciária：譲渡担保）や分別財産（patrimônio de afetação：プロジェクトごとに隔離された財産）は、約束だけよりもあなたをしっかり守ります。

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   どうやって手放すのか？

   実際の価格と出来高のある流通市場があるのか、それとも満期時の償還だけか？ 上場された不動産トークンの多くは、もう取引されていません。

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   誰がリターンを払うのか？

   賃料、物件の販売、購入者の分割払い？ そして支払いが遅れたらどうなるのか？

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   税金はどうなるか？

   税金はトークンが法的に何であるか（暗号資産、証券、債権）によって異なります。当サイトのブラジル税制ページを参照し、税理士に相談してください。